Franța și Spania - case de vacanță la prețuri avantajoase

Pe măsură ce prețurile proprietăților scad în toată Europa, șansa de a deține o casă de vacanță în străinătate ar putea să nu fie niciodată mai bună. Și, în condițiile în care lira sterlină se luptă cu valutele străine – atingând joi un minim de șase luni față de euro – ar putea fi înțelept să ne mișcăm mai devreme decât mai târziu. Dar unde sunt chilipirurile?

Ultimele cifre sugerează că vechile favorite Franța și Spania își recâștigă popularitatea în rândul cumpărătorilor de case de vacanță. Dar imaginea nu este atât de pozitivă pentru investitorii care doresc o rentabilitate considerabilă a achizițiilor lor, unele dintre fostele hotspot-uri europene arătând acum categoric rece.

Potrivit companiei de credit ipotecar de peste mări Conti, 31% din întrebările primite până în acest an au vizat proprietăți în Franța, în timp ce mai mult de o cincime au fost despre Spania. Clare Nessling, director la Conti, spune că cumpărătorii se lipesc de zonele pe care le cunosc și în care au încredere și întorc spatele teritoriilor mai aventuroase precum Bulgaria, Turcia și Dubai.

Spania își menține popularitatea în rândul cumpărătorilor de case de vacanță din Marea Britanie, deoarece prețurile au scăzut puternic din cauza ofertei excesive de proprietăți pe piață. În unele cazuri, prețurile din Costa del Sol au scăzut cu 40% de la vârful din 2006/7.

Asta înseamnă că pentru cei care au visat întotdeauna să cumpere un loc la soare, dar au fost descurajați de costuri, acum este momentul să arunce o privire.

Abundența de proprietăți de pe piața spaniolă a determinat o firmă din Marea Britanie să lanseze un serviciu special pentru a încerca să găsească cumpărători pentru proprietăți „în dificultate”, de obicei reposedări, proprietăți testate sau parțial schimbate.

Compania imobiliară online, whitehotproperty.co.uk, comercializează în prezent aproximativ 4,000 de proprietăți în dificultate în destinațiile turistice populare, cu – în unele cazuri – reduceri considerabile. Într-un exemplu, un apartament duplex cu patru paturi și două băi din Torrevieja a fost redus la 118.400 EUR (102,068 GBP), o reducere de 27% față de prețul solicitat inițial.

În mod similar, o vilă cu trei dormitoare și piscină într-un punct fierbinte turistic precum Costas poate fi cumpărată cu 400,000 de euro. Ar fi costat aproximativ 650,000 de euro la apogeul pieței în urmă cu trei ani.

Stuart Law, directorul executiv al companiei internaționale de investiții imobiliare Assetz, pune interesul continuu al cumpărătorilor britanici de case pentru Spania pe seama proximității acesteia de Regatul Unit, a climei sale însorite și a abundenței de plaje cu nisip.

Adăugarea unor prețuri relativ scăzute la proprietăți înseamnă că britanicii sunt într-o poziție bună pentru a cumpăra în Spania – atâta timp cât ei nu se așteaptă la creșteri ale prețurilor pentru investitori. Cu oferta depășind cererea, situația este neatractivă pentru dezvoltatorul imobiliar profesionist care se bazează pe profituri solide pe o perioadă relativ scurtă.

Legea spune: „Spania este un loc foarte dificil de cumpărat din punct de vedere investițional, mai ales dacă doriți să vă acoperiți toate costurile cu chiria. Oferta excesivă afectează piața de închiriere, iar cursul de schimb nu ajută.

„Dacă cineva și-a propus o casă de vacanță pe care nu o va închiria, atunci Spania este ideală, iar problema care ar cauza o problemă pentru un investitor este ceea ce ajută la scăderea prețurilor. Există o varietate mare și, de asemenea, niște prețuri foarte bune.”

Cu toate acestea, deși Spania poate avea o mulțime de atracție, piața imobiliară continentală europeană în ansamblu nu și-a revenit încă. Țările de Jos, Danemarca, Slovenia și Slovacia au înregistrat o scădere de două cifre a prețurilor caselor în al doilea trimestru al anului.

Dar povestea principală de groază este Bulgaria. Fostul hotspot din Balcani este acum o zonă interzisă atât pentru creditori, cât și pentru cumpărători, datele sale de carte funciară arătând că tranzacțiile imobiliare s-au prăbușit cu 35% față de an în prima jumătate a anului 2009.

Prețurile terenurilor din zona la modă anterior Mării Negre au scăzut în medie cu 40% în primele opt luni ale anului 2009, comparativ cu aceeași perioadă din 2008, potrivit Federației Internaționale de Imobiliare din Bulgaria. Toate marile orașe și stațiunile de pe litoral din Bulgaria, inclusiv Sofia, Varna și Samokov, precum și stațiunea de iarnă Borovets, au raportat scăderi de aproximativ 50% în aceeași perioadă.

Stuart Law îi avertizează pe britanici să evite Bulgaria cu orice preț. El spune: „Este doar oribil; unde este partea de jos a pietei? Întrebarea noastră a fost întotdeauna „de ce te-ai deranja?” Există atât de multe locuri mai bune, fie mai aproape, mai frumoase sau la fel de ieftine. Comparând Spania cu Bulgaria… chiar nu există de ales. Spania bifează aproape toate căsuțele și este mult mai aproape și mai ușor?”

El sugerează că, dacă potențialii cumpărători de case de vacanță doresc să meargă mai departe, ar trebui să ia în considerare SUA, unde pot fi găsite niște chilipiruri. „Oricine a aspirat vreodată să dețină o casă de vacanță în Florida și nu s-a uitat recent va fi cu adevărat șocat de ceea ce ar putea obține. Am văzut case din Orlando în stațiuni de top, la 50,000-70,000 EUR.”

Un motiv pentru care mulți evită Europa în acest moment este starea lirei. În ultimii doi ani, a existat o volatilitate fără precedent pe piețele valutare, valoarea lirei sterline fluctuând cu peste 30% față de euro. Lira sterline cumpără în prezent în jur de 1.1 euro, mulți analiști valutar prevăzând că paritatea va avea loc foarte curând.

Stephen Hughes, director al Foreign Currency Direct, se teme că lira sterlină „se prăbușește”. El susține că comercianții de valută sunt de acord asupra unui lucru: „sterlina este probabil să scadă rapid și departe”.

Cu alte căderi probabile, ce ar trebui să facă cumpărătorii de case europeni existenți sau potențiali pentru a se proteja? Mark Bodega, director la brokerul valutar HiFX, recomandă persoanelor care doresc să cumpere în străinătate să ia în considerare un „contact direct”. „Acest lucru vă permite să cumpărați monedă acum și să o plătiți mai târziu”, explică el. „Va trebui să plătiți un depozit de 10% acum și soldul de 90% la scadența contractului, dar le permite clienților să se blocheze la un curs de schimb pentru până la un an.”

Julian Cunningham, de la agenții internaționali imobiliari Knight Frank, îi sfătuiește pe vânzătorii britanici de pe continent să-și reducă prețurile cerute. El spune: „Vânzătorul priceput transmite orice câștig valutar către potențialul cumpărător sub forma unui preț cerut redus. Dar fără a transfera un anumit procent din acel câștig potențialului cumpărător, este mult mai dificil să faci tranzacția.”

Raiul casei de vacanță: de ce Franța rămâne numărul unu

Nu este greu de înțeles de ce Franța rămâne cea mai populară alegere pentru britanici. Ușor accesibili pe drum, feroviar și aerian, potențialii cumpărători nu sunt doar la cheremul companiilor aeriene cu buget redus. Prețurile locuințelor au rămas rezistente în Franța în comparație cu Marea Britanie, iar finanțarea creditelor ipotecare este, de asemenea, în mare măsură mai atractivă.

Nessling spune: „În Franța, creditorii au fost întotdeauna puțin mai precauți. Cu siguranță nu au luat punctul de vedere extrem pe care l-au făcut majoritatea creditorilor din Marea Britanie. De-a lungul crizei creditelor, am reușit să obținem credite ipotecare de 100% în Franța pentru împrumuturi de peste 250,000 de euro.”

Mai mult de patru cincimi din creditele ipotecare din Franța sunt fixe, iar majoritatea noilor ipoteci sunt fixe pentru cel puțin un an. Această strategie de creditare este un alt motiv pentru care piața imobiliară franceză are, în general, performanțe mai bune decât în ​​Marea Britanie.

În ciuda unei perioade de scădere a prețurilor caselor în țară anul trecut, prețurile în Franța au crescut de fapt cu 3.9% în al doilea trimestru al acestui an, potrivit Asociației Naționale a Agenților Imobiliari din Franța.

Stuart Law, directorul executiv al companiei internaționale de investiții imobiliare Assetz, este de acord că creditorii ipotecari din Franța și-au păstrat criteriile în mare parte neschimbate, argumentând că, deoarece acordă împrumuturi pe baza accesibilității, a fost prevenit un boom nesustenabil al prețurilor în Franța. El spune: „În sudul Franței, prețurile abia s-au clătinat, deoarece băncile nu cred că au riscuri substanțiale acolo”.