Uită-te înainte de a sări de pe stâncă

1. Plan de capital pentru clădire

2. Îmbunătățiri de capital (istoric trecut și planuri viitoare, inclusiv estimări ale costurilor și interval de timp)

3. Ipoteca pentru clădire (care sunt termenii/condițiile/opțiunile de reînnoire)

4. Contract de management (compania care deține în prezent contract de management; costuri/servicii)

5. Sondaj azbest pe spații publice și apartamente

6. Tocurile ferestrelor putrezite pe subsol și alte spații publice care pot fi punct de intrare pentru rozătoare/ insecte și daune cauzate de apă

7. Contoare de apă/electricitate. Costurile pentru fiecare an ar trebui revizuite. Costurile sunt similare de la an la an?

Pachetul de aplicații. Heads UP (Way UP)

Există trei termeni pe care fiecare potențial cumpărător cooperativ trebuie să-și memoreze: avansul, raportul datorie-venit și lichiditatea post-închidere.

• Obstacol unu: Avansul este partea inițială în numerar pe care cumpărătorul o plătește vânzătorului, cu suma rămasă pentru a fi finanțată de o bancă sau alt creditor. Cooperativele doresc ca proprietarii să aibă capital în casele lor. Un avans poate rula de la 20 la 50 la sută (nu este universal). Câteva clădiri de rang înalt pot insista asupra achizițiilor în totalitate în numerar, fără finanțare permisă.

• Obstacolul doi: Raportul datorie-venit. Suma datoriei lunare a unui cumpărător împărțită la venitul lunar al acestuia. Pentru multe cooperative, raportul datorie/venit admisibil ajunge la 25-30%. Multe consilii analizează, de asemenea, imaginea financiară generală. Dacă cineva face parte din asigurările sociale și aduce doar 2100 de dolari pe lună, dar are 10 milioane de dolari în bancă sau investiții, raportul datorie-venit ar putea să nu fie o problemă.

• Obstacolul Trei. Lichiditate post-închidere. Suma de bani disponibilă potențialului cumpărător după efectuarea unui avans. Acestea pot include numerar în bancă, piață monetară și/sau fonduri de acțiuni, portofoliu de acțiuni, bonuri de trezorerie, certificate de depozit (considerate lichide). IRA și alte conturi de pensionare nu sunt considerate lichide, nici polițele de asigurare de viață, acțiunile neinvestite de acțiuni sau proprietăți personale (adică, imobile, opere de artă).

Regula generală – cumpărătorul ar trebui să aibă suficienți numerar la îndemână pentru a plăti ipoteca și întreținerea timp de doi ani, în cazul în care veniturile sale se termină dintr-un motiv oarecare, cum ar fi concedierea sau boală.

Consiliile de administrație vor plăti uneori pentru un an de lichiditate și un an de numerar plasat în escrow, ceea ce permite unui potențial cumpărător să strângă numerar escrow prin vânzarea activelor lichide în avans și oferă consiliilor liniște sufletească.

Unele consilii vor informa brokerii și cumpărătorii cu privire la cerințele lor numerice în avans, pentru a evita timpul și problemele de verificare a persoanelor cu șanse reduse de acceptare. Alte consilii nu au cerințe absolute și emit hotărâri de la caz la caz.

Riscuri versus recompense

CoOpLiving.Part5 .2 3 | eTurboNews | eTN — Jorge Royan – royan.com.ar

Toate achizițiile implică riscuri. În cazul achiziționării unei cooperative din NYC, mulți factori nu sunt sub controlul cumpărătorului, inclusiv o clădire prost gestionată, un consiliu de cooperare leneș sau personalul de clădire neinstruit sau inadecvat. Este posibil ca acționarii să fie nevoiți să facă față evaluărilor speciale neașteptate percepute de CA pentru reparații majore ale clădirilor care au fost neprevăzute, iar plățile de întreținere pot crește mai repede decât inflația. CA poate modifica subînchirierea sau alte politici, făcând imposibilă închirierea apartamentului și/sau deținerea de animale de companie. Vânzarea apartamentului dvs. poate fi o provocare din cauza respingerilor arbitrare ale consiliului de administrație ale potențialilor cumpărători, deoarece un membru al CA vă ține ranchiună.

Mergand inainte

Ai găsit apartamentul visurilor tale. Avocatul, contabilul, designerul de interior, arhitectul și familia sunt toate pe aceeași pagină. Dumneavoastră și proprietarul ați ajuns la un acord cu privire la prețul de vânzare și acum este timpul să închideți.

E timpul să se închidă

Timpul de închidere a cooperativei în NYC poate dura 2-3 luni din momentul în care există un contract de cumpărare semnat; cu toate acestea, în lumea REALĂ, timpul necesar pentru închidere depinde de o serie de factori și poate fi în afara controlului direct al cumpărătorului:

1. Toate achizițiile cash cumpărând un apartament sponsor. Planificați 2-3 luni (sau mai puțin)... dar,

2. Cumpărarea dintr-o proprietate cu un avocat fără experiență – întârziere

3. Pachetul de bord cooperativ poate fi incomplet sau conține erori – întârziere

4. Agentul de gestionare este lent în revizuirea cererii și amână trimiterea acesteia la consiliu - întârziere

5. Consiliul cooperativ analizează multe vânzări și concurează pentru atenția CA – întârziere

6. Pachetul de masă depus în perioada de vacanță – întârziere

7. Conflicte de programare a interviurilor (dvs. și CA) – întârziere

8. CA nu poate lua o decizie – amânare

9. Vânzătorul sau cumpărătorul nu cooperează – întârziere

Costuri de închidere

• Taxe de avocat. Variază între 1,500 USD și 4,000 USD. De obicei plătit la închiderea tranzacției. Poate exista o taxă suplimentară pentru avocatul băncii (1,000 USD).

• Taxa de conac. Pragul pentru taxa pe conac în New York City este de 1,000,000 USD (este puțin probabil ca un conac să se vândă la acest preț). Din punct de vedere tehnic, taxa este considerată o taxă de transfer, plătită de cumpărător pentru proprietăți egale sau mai mari de 1,000,000 USD. Valoarea taxei variază și este o rată graduală care începe cu 1% în creștere pe baza intervalelor de prețuri de cumpărare până la un maxim de 3.9% pentru proprietăți de 25,000,000 USD sau mai mult.

• Asigurare de titlu (doar apartamente). Achiziționarea unui apartament și obținerea unui credit ipotecar necesită asigurare de titlu și, de obicei, rulează 0.45% din prețul de achiziție. Este achiziționat pentru a proteja cumpărătorii și creditorii împotriva revendicărilor de titlu asupra proprietății înainte de a deține locuința.

• Înregistrare ipotecare Taxe (doar apartamente). Acest lucru impune cumpărătorilor să plătească 1.8% pentru sumele ipotecare sub 5,000,000 USD și 1.925% pentru sumele ipotecare de peste 500,000 USD. Aceasta este suma împrumutului și nu prețul de cumpărare. Pentru un apartament mediu din Manhattan pentru 2,000,000 de dolari cu 20 la sută mai jos, există o taxă de 1.925 la sută pentru suma împrumutului de 1,600,000 de dolari de aproximativ 30,800 de dolari numai pentru taxa de înregistrare ipotecară.

• Flip Tax (Cooperative). Aceasta este o taxă de transfer plătită coopului în timpul unei tranzacții de vânzare de apartamente în cooperativă. Taxa nu este din punct de vedere tehnic o taxă și, prin urmare, nu este deductibilă ca impozit pe proprietate. Valoarea taxei pe flip și cine plătește pentru aceasta (cumpărător sau vânzător) variază de la o cooperativă la alta. Informațiile sunt, în general, prezentate în contractele de închiriere de proprietate sau cooperativa ale clădirii prin lege.

• Taxe suplimentare. Taxe ipotecare, cheltuieli de recodificare, incidente etc.

• Taxe de transfer din statul New York și NYC (Numai apartamente de dezvoltare nouă). (prevu.com)

În cele din urmă

Când afacerea este în sfârșit încheiată, cumpărătorul îi oferă vânzătorului banii. Vânzătorul dă cumpărătorului actul (pentru apartamente) sau contractul de închiriere de proprietate (pentru cooperative) și toată lumea merge mai departe cu viața lor.