Hotelurile din Bangkok au un succes major

Acoperirea media mondială a tulburărilor și violenței din Bangkok a speriat o mulțime de călători și a pus frâna unei recuperări altfel promițătoare.

De când a fost instituită starea de urgență la Bangkok în aprilie, sosirile străine au scăzut cu cel puțin 20% față de aceeași perioadă de un an în urmă. Impactul asupra unor hoteluri din capitală a fost sever și vine într-un moment în care industria abia începea să vadă o întorsătură substanțială, a declarat Andrew Langdon, vicepreședinte senior al Jones Lang LaSalle Hotels.

Însoțind scăderea sosirilor au fost multe anulări sau amânări pe piața MICE (întâlniri, stimulente, convenții și expoziții), în mare parte pentru evenimentele din Bangkok.

„Din fericire, condițiile turistice dăunătoare par să fie în mare parte limitate la Bangkok, mulți operatori hotelieri raportând că hotelurile lor în afara Bangkok, în regiuni precum Phuket și Samui, sunt martorii unor dezavantaje limitate”, a spus dl Langdon.

Cercetările efectuate de Jones Lang LaSalle Hotels arată că industria turismului thailandez s-a descurcat mai bine decât se aștepta anul trecut, cu sosiri de turiști și afaceri totalizând 14 milioane, o scădere de doar 3% față de 2008. O creștere a sosirilor în noiembrie și decembrie a ajutat, deoarece oamenii din întreaga lume a început să călătorească mai mult cu convingerea că economia globală se redresează.

„Dacă vă uitați la începutul anului trecut, să zicem în iunie, sosirile de turiști au scăzut cu 15%. Evident că am încheiat anul mai bine decât au crezut mulți că o vom face”, a adăugat domnul Langdon.

Cu toate acestea, performanța hotelului nu a fost atât de puternică, cu scăderi ale celor două indicatori principale utilizate de industrie – venitul pe cameră disponibilă (RevPAR) și rata medie zilnică (ADR).

Pe piața hotelieră de cinci stele din Bangkok, RevPAR a scăzut cu 26.5% față de 2008, gradul de ocupare pe tot parcursul anului fiind de 53%, în scădere de la 62.5% în 2008. ADR a scăzut cu 13.3% față de an la 4,916 baht.

În categoria de patru stele, RevPAR a scăzut cu 28.3 la sută, iar gradul de ocupare a scăzut de la 66.2 la sută în 2008 la 55.5 la sută, în timp ce ADR a scăzut cu 14.5 la sută la 2,592 baht. RevPAR de trei stele a scăzut cu 21.6 la sută, gradul de ocupare a scăzut de la 66.4 la sută la 59.6 la sută și ADR cu 12.6 la sută la 1,668 baht.

„Segmentul de trei stele a fost probabil cea mai performantă piață hotelieră din Bangkok”, a spus domnul Langdon. „La asta te-ai aștepta, pentru că ceea ce se întâmplă în vremuri economice dificile este că oamenii care înainte stăteau în hoteluri de patru stele acum stau în hoteluri de trei stele.”

Cu toate acestea, el vede unele avantaje, deoarece unul dintre punctele forte ale Thailandei este că are o proporție foarte mare de vizitatori repetate – oriunde de la 30 la 50 la sută, în funcție de statisticile pe care le examinăm.

„Cifra este incredibilă în comparație cu Vietnamul, unde este mai mică de 10%. Oamenii merg o dată în Vietnam.

„În Thailanda, oamenii continuă să se întoarcă, iar motivul este că Thailanda este o destinație foarte bună, cu un raport calitate-preț”, a spus domnul Langdon.

Totuși, cercetările lui Jones Lang LaSalle Hotels arată că între 2010 și 2015, până la 40 de hoteluri se vor deschide în Bangkok, adăugând 9,728 de camere pe piață.

Dl Langdon a spus: „Acest lucru reprezintă de fapt 16.8% din totalul ofertei de camere din Bangkok și aceasta este o cantitate imensă de aprovizionare nouă. Pe orice piață, a obține 7% aprovizionare nouă este rar. Aceasta nu include hoteluri de tip boutique de două stele sau trei stele cu 10 până la 12 camere pe Sukhumvit Road, dar include hoteluri mari de trei, patru și cinci stele de marcă internațională.”

Interesant este că o defalcare a noii oferte arată că 34.8% dintre camere vor fi de cinci stele, 52.2% de patru stele și doar 12.9% de trei stele.

„Există o ofertă excesivă mare, în special pe piața de patru și cinci stele, dar piața de trei stele nu va fi afectată la fel de mult”, a spus domnul Langdon.

În orice caz – și cu excepția unor evoluții politice mai serioase negative – domnul Langdon prevede o creștere sănătoasă și moderată a sosirilor de turiști în următorii cinci ani. Dar, în ciuda acestui fapt, ocuparea efectivă a hotelului va rămâne relativ neschimbată, la aproximativ 60-65 la sută.

Domnul Langdon a explicat: „Poate că unele hoteluri ar putea atinge 70 la sută, dar zilele de ocupare de 75-80 la sută [văzute în 2006-07] au dispărut.

„Celălalt efect va fi asupra ratelor și, în general, vedem că creșterea ratelor va fi destul de redusă. Deci ratele vor rămâne relativ constante în următorii cinci ani sau cam asa ceva.

„Evident că va exista o concurență foarte puternică pe piața de patru și cinci stele și, pe măsură ce ratele scad, evident că are un efect de flux în continuare.

„Totuși, ceea ce găsești la hotelurile internaționale este că nu scad tarifele. Acesta este unul dintre ultimele lucruri pe care le fac – ei preferă să renunțe la locurile de muncă, nu la tarife. Deci, la sfârșitul zilei, Bangkok va fi în continuare unul dintre cele mai ieftine locuri de cazare într-un hotel bun din Asia, dacă nu din lume.”

În timp ce acest lucru este pozitiv pentru industria turismului, domnul Langdon a avertizat că zilele proprietarilor de hotel care făceau profituri mari au trecut.

Deci, de ce oamenii încă construiesc hoteluri? În opinia domnului Langdon, atractia rentabilității investițiilor din proprietăți rămâne puternică, având în vedere ratele scăzute oferite de bănci. O investiție hotelieră poate renta în continuare 5-8% anual pe termen lung.

Factorul de vanitate în deținerea unui hotel exercită, de asemenea, o atracție puternică, a adăugat el.

Dl Langdon a continuat spunând: „De asemenea, în trecut – și recunosc că lucrurile se schimbă puțin acum – a fost foarte ușor pentru oameni să obțină finanțare bancară pentru a construi hoteluri, deoarece în ultimii 10 ani, a fost foarte ușor. profitabil să deții un hotel.

„Dar de la criza financiară globală, băncile din Thailanda, ca peste tot, devin conservatoare în acordarea de împrumuturi și finanțarea proiectelor.”

De asemenea, este foarte dificil să cumpărați un hotel existent. Fie nu sunt de vânzare, fie cei care sunt pe piață au prețuri cerute care sunt considerate prea mari; astfel este mai ieftin să cumperi teren și să construiești o proprietate nouă.

„Lucrul despre Bangkok este că există încă o mulțime de terenuri libere în zone cheie, în comparație cu Londra, Sydney, Paris, New York și Los Angeles – de unde poți cumpăra un hotel care este deja finalizat și există o zonă activă. piață de tranzacționare pentru că nu există teren pentru a cumpăra și a construi hoteluri”, a spus dl Langdon.

În ciuda acestui fapt, este foarte dificil să cumpărați terenuri la prețurile pieței în zone cheie ale Bangkokului și să dezvoltați un hotel viabil financiar.

„Deci, dacă un dezvoltator dorește să vină aici și să cumpere teren pe Sukhumvit Road, probabil că plătește între 800,000 și 900,000 de baht un wah pătrat (4 metri pătrați)”, a concluzionat domnul Langdon.